别墅与普通住宅及公寓的不同之处是什么？

实名反对高票答案，这个回答完全错误。。。。

纠正

一.别墅

别墅分为很多种，从开发的角度来说，主流产品大致分为，独栋别墅，双拼别墅，合院别墅，联排别墅，叠拼别墅（其实叠拼别墅严格来讲不算别墅，但是随着社会的发展，用地越来越珍贵，每一寸土地都用到了极致，让原本不属于别墅的产品拥有了别墅的品质，这种产品我们也叫其类别墅产品）从用地量来说，从前到后，依次越来越省地。其中独栋别墅，双拼别墅，联排别墅这几个概念是规划局为控制开发商开发强度所下的定义。独栋别墅指的就是独门独院，并且东南西北四面的墙只有一家独占。双拼别墅显而易见，就是两家必须连在一起共享一面墙。联排别墅是就是三家或三家以上共用邻居家的墙。

下面举几个在售楼盘的实例。

2.凯德麓语，法式双拼别墅，但开发商在原有的产品进行升级，产品自带独立的小院以及立面上的独立处理，打造独栋的感受，所以目前宣传上也说是独栋别墅。

1.珠江紫宸山 我所知道的目前北京在售新盘中唯一的纯独栋项目。因为北京已经多年没批过独栋别墅用地，这个项目拿地早，开到现在都已经五期了。我不是想给这个楼盘做广告，这个楼盘以其0.35的超低容积率做出的产品，简直可以用暴殄天物来形容。看看图，不过多评价。PS这个盘就是我另一篇答案提到的带客户去看的那个楼盘。装逼失败是一种怎样的体验？ - 知乎用户的回答 - 知乎

早在11年的时候我就做过一个项目，天津融科团泊湖项目，也是一个法式的纯别墅项目，其中的一个联排产品就完全出自我手，当时就考虑到如何用联排别墅的地，设计出双拼的感觉。

3.中粮瑞府，新中式合院别墅。其实合院别墅又分很多种做法，这里不细说了，总之就是几个别墅围合成院落，怎么做的都有，设计方式繁多。这种房子从单体上也看不出来，发张半鸟瞰图，可以略知一二。

4.鸿坤.林语墅，这个盘产品种类不止一种，这里单说说它的联排别墅。这种位于城市里的联排别墅，还有一个更洋气的名字Town House，所谓Town House字面上就很好理解，城市里的别墅（有好多人竟然把town理解成乡镇，管Town House 叫乡村别墅我也是醉了），联排别墅这种产品其实都是发源于欧美国家，因为城市用地的紧张，省地的联排别墅在城市核心区域非常常见，也就是我们说的Town House。

5.首创 .喜瑞墅 这个项目是纯叠拼别墅项目。这里先讲解下叠拼别墅的概念，其实叠拼别墅从绝对意义上讲并不是别墅，因为叠拼别墅，其实是几家共用一块建筑基地，垒起来的一种产品。但是因为开发商的聪明才智，在这种严苛的条件下依然做出其独门独院，独立入户，再加上立面上的高级用料和纯熟精湛的设计手法，打造出另一种尊贵的墅感，所以这个产品也叫类别墅产品。

从外观上其实看不出什么门道，对于一个外行来讲，叠拼别墅跟联排别墅并没有什么区别。而叠拼别墅也有单纯的上下叠，和上中下叠不同的产品。上一张两张图大家体会一下。

二.普通住宅

其实从开发的角度讲，并没有普通住宅的概念。普通住宅是国家为控制房产交易中税费征收和首付款比例而提出的概念。而与之相反的就是非普通住宅。所有的住宅都可归类为普通住宅或非普通住宅。下面说一说什么叫普通住宅。

1.住宅小区容积率大于等于1.0

2.建筑面积小于等于140平方米

3.单价不超过最高限，或者总价不超过最高限（满足其一即可）以北京为例，标准见下表

以上三点同时满足，为普通住宅，反之为非普通住宅。

但是我理解，题主显然表达的不是这个意思，题主所提到的普通住宅指的是集合式住宅，而我们平常所见的老旧公房，回迁房，新建的洋房，高层商品房都是集合式住宅。而这种住宅一般的特点是，“在一幢建筑内，有多个居住单元，供多户居住的住宅，多户住宅内住户一般使用公共走廊和楼梯、电梯。实际上集合住宅最主要的特点体现在居住者的居住形态上，集合主要是描述了若干个不同宗族的家庭共同居住生活在一栋建筑内的居住形态，它区别于以前我国社会普遍存在的家族聚居模式。集合住宅一般层数较高，密度较大，主要控件由公共空间和套型空间构成，它区别于别墅等一些独立住宅的形式。此外，它属于住宅，又区别于宿舍等非家庭集体居住的居住建筑。”引自百度百科。

其实集合住宅也可以千差万别。

举个新盘的例子吧，此项目是北京为数不多的题主所说的新盘“普通住宅”。

领袖.翡翠山

纯洋房社区，规划毫无特色排排楼，但户型尚可，此盘跟之前介绍几个豪宅没发比，跟开发商北科建水平有关系，而设计院只会一味迎合开发商，负第二责任。

看户型，户型没什么可说，够大够豪。

另外城里的老房子，高层住宅，我就不放照片了，相信大家应该都懂。

三.公寓

公寓这个概念真的太混乱了，无法给一个精准的定义。我先纠正几个高票答案的说法，首先公寓并不以产权区分，其次，建筑立项的层面上讲，并没有公寓的定义。也就是说，你在建筑设计规范上找不到公寓两个字。国家不认可，或者并没有定义公寓。而我们常说的40年或者50年产权的商住项目都是以办公或者商业立项的。

我还是举例说明吧。

梵悦.万国府 70年产权住宅（虽然是改造的，抛开一边暂时不提）我们叫它市中心豪宅公寓。

尚峰一号 50年产权办公立项，你可以叫它公寓（有时候公寓已经成了商住项目的代言词）

路劲世界城 4.2m层高loft，商业立项，你可以叫它小公寓。

最后，华馨公寓，离奥森南门最近的商品房社区。

说到这里，我想大概也捋清楚了，公寓可以表达为高端大气的城市住宅，也可以代表新建的商改住小项目，但是。。从建筑设计的角度来讲，公寓的概念并不存在，建筑设计规范里没有定义！！！