独家丨城市不准建4层以下住宅,“别墅”要永别了!

一个月前，和某地产集团董事长聚餐，他一声叹息：别墅要消失了。

硬生生按捺住新闻人的职业敏感，这等大事，可不能听风就是雨，越重要越要有有真凭实据才行。

直到今天，西安楼市一众原来计划卖别墅的项目，已经纷纷改起了规划，合院不做了，叠拼都有点悬，保险一点做个洋房底跃。

最近，多家媒体都以黑龙江省（4月15日，黑龙江省住房和城乡建设厅发布《关于报送违建别墅有关情况的通知》）的违建别墅查处案例为由，发布住建部在范围内叫停别墅审批的消息。而援引的依据，则是住建部官网上转发的黑龙江省的上述通知的内容。

真的是因为一个省份的行动，就引发了范围内的跟进吗？其实，并非如此。真正引起范围内对别墅项目进行审查的，是住建部的一份标注“特急”的《通知》。

这份落款时间为2019年4月3日的《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》中，要求各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

也就是说，包括黑龙江省在内，以及随后公开审查信息的福建、湖南、山东等地，均是针对住建部的部署和要求进行及时反馈。同时也意味着，这样一份“特急”文件目前已经在范围内进入到了落实阶段。

住建部这份文件中也明确提出，目前，国务院有关部门正在制定开展违建别墅清查整治工作方案，待这份方案确定后，各地才能按照要求重新进行别墅项目的建设审批工作。

据接近住建部门的消息灵通人士反馈，以后关于住宅审批，已经确定的原则是不再批准建设“城市四层以下，农村三层以上”。

关于别墅清查，两个核心问题，一是土地供应，二是别墅类型。

为提高土地利用率，我国很早就陆续出台过若干政策规定限制别墅用地。

2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。

2008年1月，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，再次要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。

2016年，国土资源部再次表态，表示将进一步从严土地管理，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

严格来说，国家从2003年开始就已经对别墅类用地进行了限制和禁止，但在“禁墅令”的管控之下，不仅别墅产品因为稀缺和高价值受到市场青睐，并且供应和开发量也貌似有增无减。

专业人士分析认为，别墅产品受市场欢迎，开发商也就乐意逐利，国家最初叫停别墅用地供应，通常是针对容积率低于1.0、独门独院的别墅产品的用地，但开发商就变着法子创新性地衍生出了联排、叠拼、墅质花园房等低密产品，容积率也可以是1.2、1.5甚至更高，却不妨碍卖高价。同时，一些别墅项目也存在拿地和规划审批较早，在限制政策出台前就已经拿到了审批手续等情况，使得别墅产品依然在市场上抛头露面。

据悉，国家这次整顿的重点是违建别墅，但“违建”已经不单纯指土地供应的审批手续，也包括对别墅产品的甄别，低密和大面积户型产品也在重点控制范围内，目前不仅新建的别墅审批被叫停，楼盘项目内搞“高低配”、低容积率的别墅也会暂停。

别墅项目的清查，不可避免地涉及到了西安。

不仅仅是因为“秦岭违建别墅”事件的臭名昭著，也因为别墅依然是西安人心中财富和权贵挥之不去的象征。

目前西安市场上比较活跃的别墅产品类型分别有独栋、联排、叠拼三大类，但除过独栋产品的特征较少争议外，联排和叠拼的学问可就大了。联排通常是指每一户有天有地，但多户联在一起的别墅，关联的户数越少越值钱；叠拼产品较多见的是上、下两户双叠，以及上、中、下三户三叠的产品，也是叠数越少价格越贵。

最近市场上流行一种“合院”产品，很多开发商以“有天有地有院子”宣称的“独栋”别墅，实际上是一种联排产品，并且大多是利用整个小区的“高低配”方式“偷”出来的。就是说小区里可能有高层或洋房，再搭配一部分这种“合院”，拉低整体的容积率，同时突现“合院”的别墅 气质。

或许是汲取了“秦岭违建别墅”的教训，西安目前不仅叫停了别墅项目的审批，也开始对一些已入住别墅小区内乱搭乱建的行为进行拆除纠正，南郊一个小区的别墅业主就为此忧心仲仲，执法部门动用了挖掘机强拆违建，而且要求“五一”前必须拆完，不知道自家院子里的阳光房还能不能保的住。

丨西安城北一别墅项目违建被强拆

更明显受到影响的是一些在售别墅项目，之前规划的别墅产品，尤其是独门独院的房子，不仅因为“四层以下”被暂停审批，而且开始改规划，要变成叠拼类产品。一些看中这些房子的购房者，正眼巴巴等着新房源上市的，也开始被提醒不要再等了。而像这样更改规划的楼盘，从西咸到浐灞再到临潼，都出现了。

“合院规划改成叠拼，也还是有点悬，现在国家对土地利用率非常关注。”刚才，西安一位地产老总这样说。

（附：西安在售别墅项目统计，产品类型系原规划，若有调整以项目通知为准）

END

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