“限墅令”失效，别墅要重现江湖？很多人理解有误……

最近，一些朋友可能已经听到过“限墅令”被官方宣布失效的消息，甚至部分网友直呼“又一次见证历史”。

“限墅令”为什么失效？国家对别墅的态度转变了吗？别墅要重出江湖了吗？取消“限墅令”是不是在为开征房地产税做铺垫？

许多房产媒体或多或少都对这一系列的疑问进行了探讨，但都不是很透彻，甚至有些解读对“限墅令”本身就存在着错误理解。在此，我将带大家理清“限墅令”制定和失效的缘由，再就大家关心的别墅和房地产税问题来谈谈我的理解。

官方通告

行政规范性文件动态更新机制

取消“限墅令”的说法，来自住房和城乡建设部5月6日发布的《关于废止和宣布失效部分行政规范性文件的公告》，共涉及对211项文件进行废止，以及对103项文件宣布失效。2019年颁布的《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》位列在失效文件当中。

行政规范性文件也就是大家所称的“红头文件”，是政府机关发布的非立法性文件，有效期自施行之日起一般不超过5年，冠以“暂行”“试行”的，有效期自施行之日起一般不超过2年。

“限墅令”落款时间为2019年4月3日，没有明确规定施行日期，因此文件自公布之日起实施，到了至宣布失效时已施行4年，距离到期失效仅剩余1年时间。

行政规范性文件采用的是动态更新机制，每年都会出现大量新的条例、办法、规定、通知等形式的文件公布和实施，也必然就有大量的文件会被宣布失效或废止，失效主要针对的是适用期已过或调整对象已消失的文件，废止则主要针对已被后来立法所确立或与上位法相抵触的文件。

因此，宣布“限墅令”的失效并非决策层有意要放开别墅建设，而是这份文件如今本身就已效力甚微。

网上流出的“限墅令”图片

“限墅令”的出台背景

“限墅令”属于不予公开文件，但因在互联网流传而受到广泛关注。

“限墅令”对各地的住房和城乡建设主管部门主要提出了两个方面的要求，一是立即暂停办理行政区域内有关别墅项目建设审批手续，二是待全国违建别墅清查整治工作方案确定后，各部门再稳妥有序地推进别墅项目有关建设审批工作。说是“限墅”，其实只是暂停审批，但为了方便大家理解，后文还是统一将其称为“限墅令”。

“限墅令”的出台背景和当时秦岭违建别墅等一系列生态环境保护热点案件有关，为的是践行生态文明理念，守护绿水青山。除了“限墅令”外，当时还出台了诸多和土地资源、环境保护相关的行政规范性文件。

“限墅令”发布后，国务院办公厅《关于印发全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案的通知》发布，各地以全国方案为指导，根据自身情况纷纷制定出了具有规范性文件效力的整治方案，启动了违建别墅清理整治工作。2020年大理对苍海高尔夫55栋违建别墅进行强制拆除，就是本地违建别墅清理整治工作的成果之一。

苍海高尔夫违建别墅拆除

土地节约集约利用下别墅的稀缺性

在我看来，各地区进行的违建别墅问题清查整治专项行动工作大致在2021年底就已经完成，首先是部分地区从2021年下半年开始就有召开专项行动成果总结会议，其次，到了2022年，违建别墅问题清查整治已成为了“回头看”监督工作关注的内容之一。至此，“限墅令”基本已经过了行政规范的适用期，我们在部分城市近两年的土地出让信息中也能频频见到低密度住宅用地的供应，只要是合规的建设项目就能够获得审批。

国家对别墅产品的控制性措施全部都体现在行政规范性文件当中，而在效力等级更高的法律文件（如《土地管理法》《城市房地产管理法》等）中还没有制定过任何限制性条文，可见，国家对别墅的态度并非禁止，而是根据不同时期的不同情况，来进行动态地调整，别墅产品在市场上一直都有存在，又谈何“重出江湖”呢？

真正对别墅产品进行限制的是自然资源部《自然资源开发利用限制和禁止目录》，其中规定，住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0），牧区、林区居民定居、抗震安居房等政策性、保障性住房除外。出让用地的容积率限制，才是纯别墅产品越来越少的原因，因此出现很多开发商拿下容积率较低地块后通过多类型产品打造，在保证综合容积率达标的同时也能够提供少量的别墅和类别墅产品。

当然也有部分地区（土地资源稀缺的一、二线城市为主）出台了地方性规定，在控制住宅项目容积率最低容积率的基础上，明确提出加强对低多层居住建筑的管控，提出严禁审批别墅类产品、严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成别墅等措施。

别墅产品，代表着我国国民经济发展、人均收入水平的提高、人口家庭结构变化等因素所产生的住房消费理念升级，这个住房品类并不会消失，当然也不会再像以前投资火热那样无序扩张。在我看来，城镇土地集约利用仍是未来城市建设的基本原则之一，具有区位价值的城市别墅将体现出稀缺性，在二手房市场上，这类别墅价格往往也是居高不下的，至于没有掌握稀缺资源的别墅产品，购房者还应当以平常心来对待。

示意图

“限墅令”失效与房地产税并无关联

最后来聊聊房地产税。

自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记，这引起了是否准备开征房地产税的讨论，而“限墅令”的宣布失效，也被一部分网民和媒体联系到了房地产税的话题上，可见房地产税就好像那把达摩克利斯之剑，一点的风吹草动都能触动公众的神经。

房地产税是一种财产税，征税对象是房屋和土地使用权。假设房地产税现在开始征收，将会立刻增加多房家庭的持房成本，这与多地放开二套房、三套房购买的政策是相背的；持房成本的增加也会使得多房家庭本能地选择出清部分资产，使得本来就形势严峻的二手房市场进一步降低流通性，不利于楼市稳预期。

是否开征房地产税，一是要看楼市复苏情况，虽然当前房地产开发投资数据和销售数据均已回正，房价指数普遍回暖，但当前的市场仍然存在较多的不确定性，各地“保交楼、保民生、保稳定”目标任务仍在努力进行，开征房地产税还缺乏市场条件；二是要看居民预期，从央行发布的4月金融统计数据报告来看，居民部门的提前还贷和超额储蓄倾向虽然有所放缓，但仍不能做太过乐观的判断，在居民普遍对未来收入预期缺失的情形下开征房地产税，难度极大；最后还要看房地产税本身的作用，除了实现财富再分配基本功能，房地产税还是房地产长效机制的一部分，本质上是为了抑制炒房，起到稳定房价的作用，当前“房住不炒”已成为行业共识，居民投资也不再只有购房这一种选项，现阶段开征房地产税缺乏基本的合理性。

待房地产市场稳定、居民预期改善后，房地产税可能会扩大试点，而全面开征房地产税则需要在总结试点经验的基础上进行立法和实施，期间需要较长时间，足够让多房家庭来从容应对。