关于电梯维保问题的说明

针对8月8日物业公司提出的新维保单位相关问题，现业委会向广大业主作出如下说明：

一、电梯维保单位的更换背景

电梯维保单位的更换并非毫无根据，原维保单位广东名优公司维保时出现星玛和奥的斯电梯在几年来频繁出现重复故障，危及业主出行安全，业委会接到诸多业主投诉，要求物业公司提供维保公司相关资料（详见【问题聚焦】焦点四：看不见的角落——关注小区设备设施管理），业委委员检查资料时发现存在重大管理漏洞和维护隐患（《帝璟东方电梯维保问题检查情况-20190714》），其中最大的问题是缺少故障维修记录、缺少更换配件记录、缺少大修记录，有记录的维修次数与业主们投诉的频繁故障维修情况严重不符。以及不少电梯运行10多年，未有大修记录，不符合电梯安全管理规定。

二、原维保问题的督查情况

在业委会提出检查情况后，陆续发函（《关于帝璟东方园小区尽快消除电梯安全隐患催办函》、《关于帝璟东方园尽快消除27和29栋电梯钢丝绳隐患督办函》、《关于帝璟东方园小区31栋货梯故障处理催办函》、《关于帝璟东方园小区更换电梯维保单位催办函》等）要求物业公司正视电梯安全问题，为了尽快消除电梯隐患，并响应业主呼声，要求考虑更换维保单位，业委会建议物业公司更换维保单位。

三、推荐的新维保单位

寻找新的维保单位时，物业公司提出希望业委会帮忙找原厂供应商，出于对小区电梯公共安全考虑，业委会多方联系，邀请了奥的斯电梯原厂的两家维保单位前来参与竞标

四、维保单位评标经过

开标前，物业、业委会、住建局、社区均对参与竞标的维保单位资质进行了审核，均没有异议，各方共同参与评标并进行打分，广州奥的斯的中标并不存在违规违法行为（相关评标资料可向业委会秘书处查阅）。中标单位产生后，物业公司与新维保单位签订服务合同，费用由昌生收取的物业管理费支出。昌生物业和维保单位是甲乙双方关系，昌生物业对乙方维保单位负有资格审核权、维护监督权和绩效考核权，当乙方维保单位没有按照合同要求履行合同义务时，昌生物业应严格按照合同约定对维保单位进行处罚，严重者可解除合同。

五、维保费用的问题

电梯维保费用从物业收取的物业管理费中支出。昌生目前公布的原电梯维保费用，业委会也是与广大业主同一时间获悉（此前昌生向业委会提供的是空白合同）。原维保单位（名优）的收费属于标保费用，不包括维修配件的费用，由业主承担（从维修基金或公共收益支出），现维保单位（奥的斯）的收费中，针对星玛电梯的维保费用属于全保，费用包括维修配件（不含大修），不需业主额外支付费用，针对奥的斯电梯是标保，包括部分常用配件的费用。考虑到小区星玛电梯都是运行10年以上的老电梯，全保方式是对星玛电梯维保的优解。由于两家公司的服务内容不同，相应存在价格差异，因此不具有可比性。

针对物业公司反映的问题，业委会已经多次向物业公司提出应严格按合同执行，现业委会再次向物业公司重申以下意见：

一、专项维保服务合同由昌生物业与新维保单位签定，物业是合同甲方，应做好日常维保服务监管及及时披露问题的工作。从物业公司发出的资料来看，维保单位在2020年5月、6月、7月三个月均考核不合格，贵司应早在5月考核不合格时就应对相关情况进行披露，并及时向维保单位做出整改要求，对整改情况进行督促验收，杜绝迟延报告的情况，业主安全无小事！

二、业委会始终坚定支持昌生物业公司依法依规依合同严格管理和执行，如维保单位违反投标要求或维保合同义务，物业公司应及时收集证据，依约行使甲方权利，及时严格按规定处理，追究维保单位的违约责任，如符合合同约定的解除情形的应及时解除合同更换维保单位。

三、建立完善的电梯管理制度，包括但不限于每月至少一次由物业人员陪同维保人员现场维保、每次年审前要求维保公司出具维修单列明维修范围、并对维修项目进行验收；聘请有安全管理人员资格证的人员进行电梯管理，完善钥匙制度，在紧急情况发生时由安全管理人员第一时间到达现场，稳定被困人员情绪，辅助及时营救工作；建立一梯一档案制度，做好电梯原始资料（含电梯合格证及电梯使用登记证等）、每年年审记录、12个月24次维保记录、故障记录。

四、建立每年应急演练制度，并在应急演练活动中做好拍照、录像的存档工作，并定期向业主开展电梯安全知识科普工作。