老楼装电梯费用咋分摊？低层住户不配合咋办？回应来了！

大河报·大河客户端记者 刘瑞朝 孙煊哲

既有住宅加装电梯，政府如何惠民助推?大河报连续推出十几个版持续关注，并提出的维修资金作为费用来源、政府补贴减轻业主负担的建议，也都在《郑州市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)中变为现实。

电梯加装，牵涉不同楼层，也就牵出不少问题。业内人士建议，虽然资金大多数是业主自筹，具体分摊比例由业主协商，但政府相关部门最好制定出一个统一的指导价，这样更有利于电梯加装工作的开展。同时，还应测算不同楼层的增值系数，对不同楼层业主予以补贴，对低层住户的补贴力度和比例应有所倾斜。

【推动】维修资金、政府补贴 大河报建议变成现实

既有住宅加装电梯，是郑州市区的一项民生大事。老旧小区内老年人较多，但很少设置电梯的，每天都需要爬楼梯。由于很多房主都已变更，筹钱装电梯可谓是难上加难。大河报持续关注既有住宅加装电梯一事，并提出了一些具有建设性的建议。而有些建议在此次《意见》中成为了现实。

早在今年全国“两会”期间，大河报就针对郑州既有住宅加装电梯的事情予以关注。大河报以《国家鼓励老旧小区装电梯，郑州实施方案正在拟定中》为题进行了报道，有全国人大发表提出建议，地方政府应该从实际操作、资金筹措、审批流程等方面出台具体的政策，支持老旧小区加装电梯。

从5月8日，大河报对这一民生关注度极高的话题进行了专题报道。从一个成功加装电梯的小区开始，对这一问题不断解剖。记者先后发表了《商品房老楼装电梯，他们成了》、《用维修基金装电梯需政策助力》、《记者带你到杭州看“样板电梯”》、《郑州商品房老旧小区装电梯事件有果 老旧小区装电梯可能有补助》等多篇报道。

在大河报报道的推动下，郑州市政府作出回应，郑州老旧小区装电梯的需求量特别大，目前正在研究制定老旧小区装电梯政策。实际上，郑州将重点学习杭州、南京等地经验，结合郑州实际，制定相应的政策，逐步加装室外电梯。

而11月、12月份，大河报持续关注该民生话题。12月4日，大河报以《老旧小区加装电梯郑州有无财政补贴?最新消息来了》为题继续跟踪报道。郑州市相关部门负责人透露说，初稿里涉及到相关财政补贴，但因未正式出台，因此具体数额不便透露。另外，在正式出台后，他们也会根据外地考察的情况，出台一系列配套措施，给大家一些参考。

除了对一些老旧小区进行现场探访外，大河报还对郑州市政府组织的座谈会进行了前期报道，为《意见》的出台做了多组预热报道。

在上述报道中，大河报提出使用维修资金加装室外电梯的建议。根据国家政策，未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以使用维修资金加装电梯。之前郑州并无先例，随着《实施意见》的出台，维修资金成为了资金自筹的一个来源。

既有住宅加装电梯，费用除了自筹以外，政府部门能否予以补贴。今年5月份，大河报记者从郑州市政府知情人事处得知，郑州市可能会有补助，但是这个补助不太可能特别多。归根到底，还要根据郑州的实际决定。此次《意见》也对此进行了明确的规定，最高不超过15万元/台予以补贴。

【关注1】房管局公布维修基金使用方法 公积金具体方案即将出台

加装电梯，既有住宅业主可以申请使用维修基金。根据《意见》规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以申请使用业主分账户中的维修资金，使用后的分户账面余额不应低于应当归集额度的30%。维修资金是按照小区、楼幢、单元和分户四级核算的，每个业主交存的维修资金都依据房屋的详细坐落建立有分户帐，每一个维修使用项目都要按照相应受益业主的范围从相应房屋的分户帐中划转本次维修应当分摊的费用。

那么，具体应该如何使用?使用额度有无限制?大河报记者独家从郑州市房管局了解到，申请人可拨打咨询电话67889628，查询预加装电梯的单元维修资金的总余额，从而按照使用后分户账面余额不低于首期归集额30%的标准计算出能够使用维修资金的数额，便于制定更加科学的资金筹措计划。

郑州市房管局相关人士说，申请人只跑一次就可以办完维修资金的使用划款业务。加装电梯工程竣工后，申请人持下列要件可就近到维修资金各办事窗口办理划款业务：

区建设行政主管部门出具的同意加装电梯的联合审查材料(查看原件，留存复印件);相关部门对加装电梯工程的联合验收意见(查看原件，留存复印件);所在单元专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意的书面材料(留存原件。如果业主签订的制式同意加装电梯的协议中约定同意使用维修资金，可以不要此项要件)。

要件齐全后，郑州物业维修基金管理中心在3个工作日内将应当划转维修资金的数额，通过网银划到电梯安装施工合同约定的施工单位账户。

根据《实施意见》既有住宅加装的电梯取得特种设备安全监督管理部门核发的使用登记证后，业主可以申请提取使用本人及配偶或其子女名下的住房公积金(仅限提取需个人分摊部分的金额)。大河报记者从住房公积金管理中心了解到，他们也将尽快制定具体的实施办法。

【关注2】加装电梯后咋保证楼栋安全?委托有资质的单位设计、施工

郑州市区的既有住宅中，老旧小区占了相当大的比例。老旧小区都是有一定年头的建筑，一旦外立面加装电梯后，建筑的主体结构也随之发生变化。网友@春夏love 的顾虑，代表了广大网友的顾虑：大风、雷电天气下是否安全，在遭受意外撞击情况下，是否仍能保证安全?

对此，郑州市建委相关人士表示，《意见》里对加装电梯提出了安全要求。申请人委托具有相应资质的设计单位编制符合建筑设计、结构安全、消防安全、电气安全、环境保护、防雷和特种设备等相关规范、标准的既有住宅加装电梯方案。

申请人应委托具有相应资质的单位进行设计、施工、监理，必要时需进行地质勘察、建筑结构安全性鉴定。加装电梯应严格控制候梯厅及入户连廊等面积，不得擅自增加、增设与加装电梯无关的建筑面积，对违反要求的，由城管执法等部门按照有关规定进行处罚。

既有住宅加装电梯应符合《中华人民共和国特种设备安全法》以及相关标准和安全技术规范的要求，由具有相应资格的单位制造、安装、修理和维护保养，安装前应报告所在区特种设备安全监督管理部门，投入使用前应经监督检验合格。

郑州市电梯商会会长辛建国说，电梯应作为一个独立体去建设，与楼栋之间是软连接，这样才能最大限度保证既有建筑的主体结构不发生变化。但如果电梯作为楼栋的依附体去建设，成本可能比前者要低得多，但存在一定的安全隐患。对此，业内人士建议政府相关部门应该加强监管，确保电梯设计、安装、运行的安全性。

【关注3】不同楼层业主掏多少钱? 业内人士建议政府部门制定指导价

和本身就已配置电梯的商品房不同，既有住宅加装电梯，更多的是兼顾三楼以上的业主的利益。不少市民反映，加装电梯确实方便了老人、孩子上下楼，但一楼、二楼的很少能享受到福利。一个楼栋的居民兑钱给一少部分人装电梯，这是否合理呢?

大河报记者注意到，此次《实施意见》有相关规定，既有住宅加装电梯所需资金及运行使用、维护管理资金，以房屋所有权人自筹为主，财政补贴为辅，鼓励单位和社会其他资金积极参与。业主需要共同出资，由加装电梯业主按照“谁受益、谁出资”以及所在楼层受益大小等因素，协商确定分摊比例，共同出资。

以大河报今年所报道过的小区为例，新鑫花园小区7号楼业主是协商解决这一问题的。7楼每户分摊1.2万元左右，6楼住户分摊1.1万元左右，5楼住户分摊10500元左右，4楼住户分摊9900元左右，3楼住户分摊9500元左右。由于该楼1楼没有住户，所以1楼未参与分摊。与此同时，2楼也未参与分摊，3楼也有部分业主没有参与分摊。

靠业主自己协商，真的能顺利解决这个问题吗?如果有业主态度强硬不配合，又应该怎么办呢?经三路鑫苑路附近一大型小区物业公司负责人说，目前国内其它出台既有建筑加装电梯的城市，基本都对同一楼栋各个楼层业主的费用分摊比例进行了比较明确的规定。一、二层业主不用缴纳，三层以上则根据不同的分配系数缴纳。如果分摊比例确定不了的话，业主之间很容易出现推诿扯皮的现象，这是整个问题的最核心点。

对此，辛建国也建议说，政府应该出台更详细的指导标准，按照不同楼层业主受益的多少，来核算各个楼层应该分摊的资金。如果标准不统一，仅靠业主们自行协商，很难做到分摊公平。

郑州市政府相关部门负责人说，《实施意见》虽然已经出台，但针对具体的细节，他们还将进行进一步的完善，包括费用分摊比例、财政补贴、公积金提取、维修基金等使用的具体细则。

【关注4】电梯加装后高层升值空间大 政府补贴能否向低层住户倾斜

一位业内人士给大河报记者算了一笔账，如果按照杭州加装电梯的标准，一部电梯加装完毕，需要60万左右。如果纯靠业主自筹，费用明显偏高。而对此，《实施意见》也明确提出，按照加装电梯购置及施工安装等总费用的25%(市、区财政各承担补贴的50%)，且最高不超过15万元/台予以补贴。

那么，这些补贴应该如何分配?是均摊，还是按照加装电梯后不同楼层的增值系数进行分配?从杭州等地的经验以及郑州部分加装电梯小区的情况来看，一个老旧小区加装电梯后，整栋楼的品质将得到提升，房价会出现不同程度上涨。而其中，顶楼房价涨得最多。

有市民担心，未装电梯时，1楼、2楼最好卖，价格远高于5楼、6楼、7楼。加装电梯后，反而是高层更好卖了。有业内人士提出，老旧小区加装电梯，要特别注意建立对低层住户(1楼、2楼)的利益补偿机制。

河南郑州市现代电梯有限公司一位业内人士说，政府相关部门应该对加装电梯后的楼房增值进行估算，按照不同的增值系数进行补偿。在此基础上，一个楼栋的业主再进行协商分配。需要特别指出的是，加装电梯后，一楼、二楼的增值空间较小，甚至是不增值，在补偿方面需要予以必要的倾斜。

【声音】相较国内其它城市 郑州市补贴力度稍低

对于既有住宅加装电梯，郑州市将予以财政补贴资金。大河报记者了解到，对市内五区自本文件实施之日前办理完成房屋产权证或不动产权证的四层及以上的非单一产权既有住宅加装电梯，按照加装电梯购置及施工安装等总费用的25%(市、区财政各承担补贴的50%)，且最高不超过15万元/台予以补贴。

那么，这个标准是高还是低?郑州市一家电梯公司的负责人说，一般情况下，既有住宅加装电梯，一台的费用在40-70万元之间。国内其它一些出台既有住宅加装电梯的城市，补贴标准也不一。但综合电梯造价和国内其它城市的补贴标准，郑州市的标准稍微偏低。

而据了解，上海市财政局2014年1月7日出台的《关于本市既有多层住宅加装电梯试点政府补贴有关事项的通知》规定，居民楼加装电梯，政府补偿修建款的40%(总数不超过24万)。

福州市鼓楼区对鼓楼区申请旧楼加装电梯项目，政府资金补贴额度为项目总造价的三分之一，更新或增设电梯的补贴额度，每台最高不超过10万元，改造电梯的补贴额度，每台最高不超过5万元。

南京市规定，2000年以前的既有住宅(除商品房外)，最高可补贴到20万元。而在杭州市，对符合条件的加装电梯项目，政府给予业主20万元/台的补助，涉及管线迁移的费用无需业主承担。

济南市规定补贴发放采取"先建后补"的原则，补贴标准为七层住宅加装电梯每部补贴22万元;六层住宅加装电梯每部补贴20万元;五层住宅加装电梯每部补贴18万元;四层住宅加装电梯每部补贴16万元。

【疑问】低层住户态度强硬不配合怎么办? 公示期内街道办、社区将组织调解

加装电梯，虽然惠及大多数业主，但低层住户却没有从中得到便利与好处。虽然《意见》规定，经本栋(单元)房屋专有部分占本栋(单元)建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并签订加装电梯协议，这项工作就可以推行下去，但如果低层住户不予配合，应该怎么办?

大河报记者了解到，在方案制定、协议签署之后，社区居委会将负责组织公示，在拟加装电梯小区公示栏和拟加装电梯单元出入口处就加装电梯方案和协议进行公示，公示期不少于10日。

公示期内收到书面异议的，可由业主间自行协商解决。协商不成的，所在街道办事处、社区居委会应组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。

对于公示情况，社区居委会将形成公示报告。公示期间无反对意见或有异议经协商解决的，社区居委会对协议和公示报告予以盖章确认。

【规定】占用业主专有面积怎么办? 首先需征得相关业主同意

既有住宅加装电梯，是一件“叫好不叫座”的民生事件。虽然需求很大，但楼栋不同楼层间的分歧也很大。有的小区，还可能出现占用公摊面积和业主专有部分面积的，这种情况应该怎么办?

《意见》对此有明确规定，拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分的业主同意。专有部分面积，按照房产证或不动产权证记载的建筑面积计算，建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按前项的统计总和计算。

【建议】加装电梯涉及管网迁改了怎么办? 政府部门能否予以解决?

和成熟的商品房不一样，老旧小区往往存在这样的问题。水、电、气、暖、通讯线缆等错综复杂，地下管网情况也复杂。郑州市电梯商会一位人士说，正式施工，挖开地面后，发现有不少管网分布在下面，这就牵涉管网迁改。

如果是市政工程施工，政府部门之间可以协商不同管线单位统一迁改。但既有住宅加装电梯，面对的都是垄断行业的管网，仅靠业主是很难协商的。

《实施意见》仅对小区业主进行了规定。对已经依法办理相关施工手续的既有住宅加装电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。

如果遇到管线单位不配合，应该怎么办?为此，辛建国建议说，这些管网的迁改，费用都比较高，程序也较为复杂，建议政府部门应该先期将这些问题帮助业主解决，把这一部分施工压力和阻力分担出去。