改善居民住房，可以放开别墅建设吗？

日前，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

看来，低于容积率1.0的别墅用地供应，可能会松动了。

特别是在当下低迷的行情下，这种可能性已愈发明显！

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“禁墅令”的颁布，已经有20年了。

2003年2月，当时的国土部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

就此，后续出让的住宅地块再无别墅，已有别墅在国内各大城市都成为稀罕物。

如今，随着“禁墅令”松动，别墅会重现楼市吗？

七都岛上的别墅、洋房

尽管我们在网络上找不到这份文件，但根据权威媒体报道的原文，可以这么解读：

1.自然资源部自上而下建议，各地可以执行。然而，有些新闻断章取义，通过“建议”一词弱化了力度。

2.远郊的范围是什么？每个人心目中对“远郊”的理解都不同，有关部门在实际执行层面也存在极大差异。比如，瓯北和洞头，到底谁更符合“远郊”的定义。

3. 取消容积率1.0限制，是否就意味着允许建别墅？毕竟当前，有关部门不会审批单个产权的别墅，开发商仍以联排、双拼产权等方式打擦边球。

因此，“禁墅令”松动所带来的变化与影响，仍有待各地发放相关细则，才能下定论。

不过，郊区住宅容积率降低，将成为大概率事件，因为温州已经开始这么做了。

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1.0容积率，顾名思义，土地面积与地上总建筑面积相等。当容积率低于1.0，地块就有条件大范围建别墅。

独门独户、有天有地有花园的别墅，是人类居住的理想形式，拥有极大的自主权与隐私权，几乎不受其他住户干扰。

七都岛上的别墅

但是，别墅占地大，人人住别墅是不现实的。

本世纪初，中国仍是全球人口最多的国家，且还在持续增长，再加上大量农村人口进城，掀起了全球史无前例的城市化浪潮。

而人口增长也代表着资源压力的增加，城市化进程又蚕食着耕地规模。

为了坚守18亿亩耕地红线，又能满足城市人口居住需求，有关部门不得不向香港地区学习，推进土地资源集约利用，大面积建高层住宅。

就此，别墅、高尔夫球场等用地奢侈的项目，相继被禁。

汤家桥别墅区

已有的别墅，成了“不可再生资源”，在二手房市场上成了香饽饽，价格更是水涨船高，成了少数富豪的收藏品。也是多年来温州唯一房价保持涨势的住宅产品。

比如，汤家桥、七都岛早期建设的别墅区，二手房单价普遍朝着10万元/㎡靠近，破10万元/㎡也很正常，再加上面积大，没个两三千万起根本拿不下。

无论是鹿城广场这样的顶级豪宅，还是广小实验双学区房，论单价，在这些别墅面前，都自叹不如。

如今这些别墅的价格，还超过了2011年温州房价全国第一时的价格。如今，除了个别“老破小”学区房，温州其他房价统统没曾回到2011年的高位。

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形势风云变幻，有时转换得令人猝不及防。

早些年大家还在担心人口太多，如今很快人口总量见顶，进入了负增长时代。温州的人口总量，近年也只是微增，且流入人口往往购买力有限。

这时候，城市建设用地，尤其是住宅用地，不需要那么集约了。规划中的住宅用地，也可能用不完了。

就温州而言，高层住宅数量已经非常多了。不仅仅是核心城区，就连郊区也普遍建起了高层住宅。

在南湖板块，原先水网密布的地形特征被高楼掩盖，河道在高楼之间更像一条沟壑。

更要命的是，林里山上，竟然也建起来高层住宅。

同时，上世纪末以来建设的高层住宅，已经老化，各种问题不断呈现。这才刚刚开始，数十年后，当高层住宅集体老化，或将更夸张。

山水之间的高层住宅

当楼市下行，上述因素的叠加还让楼市陷入了泥潭，传统开发模式已难以为继，需要新的“夜壶”。

高层住宅过多带来的一系列问题，也让不少人开始反思过去的城市建设模式、人居生活形态。

正是这样的大背景下，封尘已久的1.0容积率产品，有望重现楼市。

七都岛上的别墅

其实，温州的行动更快一步，虽然1.0容积率产品尚未解禁，却无限向其靠近。

去年，温州部分地块取消住宅建筑限低要求，反而限高，在七都岛、瓯江口等板块连续出让了几宗低容积率地块。

今年，温州进一步加大低密度地块的出让力度，涉及七都岛、瑶溪、蒲州、梧田、瓯海中心区、瓯江口等更多板块。

虽然这些地块尚且无法打造别墅，但其1.0-1.1的容积率，足以让产品向别墅靠近。

而在此之前，在土地资源紧张的温州，住宅地块容积率大多向3.0靠近，2.0左右的容积率都算相对的低密度了。

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不管是自然资源部发文中提到的“远郊”，还是近期温州土地挂牌时的分布特征，都能看出，今后温州外围那些尚在开发的新兴板块，新建住宅或将更多以低密度形式呈现。

未来，不管是当前大规模开发的七都岛、瑶溪、瓯江口，还是基本未开发的丽岙、仙岩，以及像林里这样的山地，或将成为低密度住宅集中区域。

结合山水资源开发的低密度住宅，可以做得非常出色。

核心城区高楼林立，城市周边低矮平缓，或将是温州未来城市形态。

从七都岛别墅区往向高楼林立的市中心

当前，低密度住宅尚且稀少，基本面向高端客群。今后，当它的数量达到一定程度，很可能也会“飞入寻常百姓家”。

正如现在温州那些品质中档的商品房，放在十几年前也是接近豪宅的标准。

对于市民的人居生活来讲，除了高层住宅之外，又多了一种新选择，更是多一种新生活。

若有闲钱，可以两者都要。工作日住城区的高楼，上班更近，回家也能欣赏都市夜景；周末回到郊区的洋房、别墅，一家人坐在院子里、露台上露营，惬意无比。

独门独户、有花园的房子

听起来，越来越像发达国家的逆城市化。其实，这只是有些逆城市化特征，以低密度形式推动城市郊区的城市化，而非城市人口的重返农村。

那么，汤家桥、七都岛那些现有别墅，还能维持高价吗？目前很难说。但可以肯定的是，它们占据了地段优势，而核心城区仍不会大规模铺开低密度住宅。

那些“高低配”中的联排、叠墅，受影响的概率会更大一些。

还有城区普通的高层住宅，若周边配套、景观等资源一般，很可能受到低密度住宅的冲击。

不过话说回来，既然地处远郊、低密度布局，未来这些别墅周边，一定要合理选址，同步做好各类生活配套，建设连接核心城区的城市快速路。

否则，它们也有可能沦为“空城”，失去价值。

相关链接：

《温州人的住房，将迎来重大变局！》

《取消“限低”，市区断供多年的这类住宅，会重回市场？》